사업자금 사용 용도부터 전혀 다르다~ 부동산 담보 대출 가계 자금과

 

몇 년째 강화되는 부동산 담보대출 규제에 시달리시는 분들이 많습니다. 특히 세입자의 퇴거에 필요한 가계 자금이 생각처럼 진행되지 않는 경우가 많은데요,

이유는 규제지역에 있는 주택의 전세퇴거자금이 단독주택자 가구만 1억원을 넘을 수 있기 때문입니다. 다주택자 가구는 한 채당 1억원을 초과할 수 없습니다. LTV 한도액이 아무리 많아도 마찬가지에요.

그런 이유로 회사를 운영하는 분들은 부동산 담보 사업 자금 융자에 관심이 많습니다. 하지만 가계자금과 차이를 먼저 알아야 합니다.

가계는 바로 국민생활 단위 '가계'를 말합니다. 사업이란, 개인, 법인을 불문하고 「사업」단위를 가리킵니다. 이하의 이야기는 법인을 제외한 개인에 한합니다.

양자는 주택 담보에서의 한도, 소득 증명, 사용 용도가 완전히 다릅니다. 정부 규제는 가계만 해당됩니다. 예컨대 투기, 투기과열지구 LTV 40%제한은 사업자금에는 없습니다. 기본적으로 80%에서 방을 제외한 하나입니다.

DTI도 원칙적으로 없습니다. 최근에 RTI와 LTI가 도입이 되었는데 참고자료에 그치고 있습니다. 단, DSR은 제한이 있지만 자주 규제로 하고 있어 가계보다 훨씬 낮아집니다.

위와 같이 사업자 한도가 높아 소득증빙이 용이합니다. 하지만 사용 용도가 맞아야 사용할 수 있어요. 게다가 건당 1억 초과 금액은 용도에 맞았는지 사후 증명도 필요합니다. 사업용도는 무엇이 있나요?

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시설·운전·대환자금의 3개입니다. 회사를 운영하기 위한 기계, 시설을 구입하거나 인테리어, 사업장을 구입 또는 임차하는 시설을 말합니다. 운전은 원재료 구입이나 인건비, 임차료 등의 활동에 필요한 것입니다. 대환이란, 타사 사업자 대부를 환승을 해 주는 것을 말합니다. 가계와 사업은 상호교환이 불가능하며 동일 종류만 가능합니다.

그러면 가계자금의 용도는 무엇일까요? 위의 시설, 운전, 대환을 제외한 모든 것입니다. 크게 주택 구입과 생활 자금입니다. 현재 생활자금을 주택 구입에 이용할 수 없는 추가 주택 구입 금지 약정도 시행되고 있습니다.

가계를 사업 용도로 사용하는 것은 금지되어 있지 않으며, 사후의 확인도 하고 있지 않습니다. 그러나 반대의 경우는 허용되지 않으며 사후 검증도 실시합니다.(집행금액 1억 초과시)

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하지만 사후가 아닌 실행 시점에서도 용도가 맞지 않는다고 판단되면 처음부터 진행되지 않을 수 있습니다. 대표적인 것이 임대 퇴거용으로 사용하는 경우입니다. 회사마다 프로세스가 다를 수 있으나 대부분의 전입세대 열람원을 제출해야 합니다. 거기에 나온 세대주와 담보 제공자와의 관계를 소명해야 합니다.

만약 임차인으로 판단되면 집행되지 않습니다. 세입자가 퇴거하는 것을 전제로 세입자가 나가는 날을 실행 시의 가계로 간주합니다. 사업 용도에 맞지 않습니다. 용도가 맞지 않으면 실행할 수 없습니다. 다만, 세입자 후순위와는 다릅니다. 이것은 퇴거를 전제로 하고 있지 않기 때문입니다.

기존 가계용도의 근저당 대출도 불가능하십니다. 서로 즉시 대출금을 떼고 기존 근저당이 먼저 상환되어야 집행이 가능 합니다. 또한 해당 주택의 소유권 이전 접수일로부터 3개월이 경과하지 않으면 안 됩니다. 그 전에는 구입자금으로 가계에 썼기 때문입니다. 역시 용도가 맞지 않아요.

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언론에 주택 구입 시 사업자를 이용해 편법으로 LTV 한도를 초과했다는 기사가 간혹 납니다. 하지만 현실적으로는 불가능합니다.

금융회사는 소유권 이전 접수일 3개월 후에 실행되기 때문에 당연히 잔금의 동시 제공은 할 수 없습니다. 회사를 운영하는 분들이 전세 퇴거와 함께 자주 이런 문의를 하시는데 결론은 용도가 맞지 않아서 안 됩니다.

일반적으로 사업자금은 가계보다 금리가 다소 높습니다. 기간도 모기지와 같이 30년35년이 아니라 3년~5년이 대다수입니다. 상환방식도 이자로만 지불하겠습니다. 기본적으로는 정부의 감독 규정과 시행 세칙이 적용되지 않습니다. 업권마다 자율규제를 하고 있어요. 따라서 LTV와 소득증빙에 여유가 있습니다. 이렇게 하는 이유는 '사기업 경제 활성화'입니다.

따라서 기업이나 자영업자 이외의 일반 생활이나 주택 구입 자금으로는 사용할 수 없습니다. 이러한 안전장치가 없으면 정부의 정책적 노력이 무산되기 때문입니다. 건별로 1억원 이하는 사후 용도 증명이 불필요합니다. 하지만 초과하면 필수입니다. 용도를 잘 확인하세요.

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